倉庫・事務所の賃貸｜事務所付き倉庫の相場と借りる前の確認点

2026年11月14日

「荷物を置く倉庫と、電話や事務作業をする事務所を一か所にまとめたい」。小さな会社や個人事業の方から、よくいただくご相談です。倉庫と事務所を別々に借りると、賃料が二重にかかり、行き来の手間も増えます。事務所付きの倉庫なら、受注・在庫・出荷を同じ建物で回せるのが大きな利点です。

倉庫工場ナビに掲載中の貸倉庫・貸工場140件を調べると、事務所付きと分かる物件は19件（約14%）でした。坪単価の中央値は月6,417円で、それ以外の物件（5,528円）より約16%高い結果です。

この記事では、事務所付き倉庫のタイプと相場、契約前に確かめること（用途地域・建物の用途・設備・原状回復・消費税・法人登記）、探し方を説明します。

倉庫・事務所の賃貸とは｜事務所付き倉庫の3つのタイプ

「倉庫兼事務所」「事務所付き倉庫」「事務所兼倉庫」など呼び方はいろいろですが、1つの契約で倉庫部分と事務所部分を借りる物件のことです。建物の造りで見ると、大きく次の3つに分かれます。

倉庫の中に事務所区画があるタイプ

倉庫の一角や中二階（倉庫の上部に設けた床）に、事務所を設けたタイプです。荷物との距離が近く、少人数で回しやすいのが利点です。掲載物件では、大阪市西成区の倉庫で「中二階事務所スペース有」と書かれた例がありました。中二階の下は天井が低くなるので、倉庫として使える高さが減る点に注意します。

1階が倉庫・2階が事務所のタイプ

2階建て以上の物件でよく見る形です。堺市東区の「1階倉庫・2階事務所・トイレ・洗面あり」、大阪市鶴見区の「1Fフリースペース（フォークリフト用電源・電動シャッター）、2Fオフィススペース（個別空調・OAフロア・男女別トイレ）」といった物件がありました。倉庫の床をすべて荷物に使えるのが利点です。2階へ荷物を上げるなら、リフトやエレベーターの有無を確かめます。

事務所棟が別に建っているタイプ

広めの工場や倉庫に多い形です。兵庫県加西市の貸工場では、工場・事務所の建物、倉庫の建物、木造平屋の事務所が同じ敷地にありました。京都府亀岡市の作業所でも、作業所とは別に「事務所棟」が賃料に含まれていました。作業の音やほこりが事務所に届きにくい反面、建物ごとに設備や消防の条件を確かめる必要があります。

事務所付き倉庫はどれくらいある？掲載140件の集計

集計の対象は、倉庫工場ナビに掲載中の貸倉庫・貸工場・貸作業所140件です（2026年11月14日時点。大阪府全域と大阪市北区西天満から約60km圏、賃料は大阪市内5万円以上・それ以外10万円以上、5坪未満の貸倉庫は除く）。同じ建物を貸倉庫と貸工場の両方で募集している場合は、サイトの表示と同じく1件ずつ数えています。

「事務所付き」の数え方

募集の情報には「事務所あり」という決まった項目がありません。そこで、物件名と募集コメントに「事務所」「オフィス」と書かれた物件を拾い、1件ずつ読んで判断しました。「建設現場事務所可」（使い方の許可）、「事務所としても活用できる」（使い道の説明）、「2階3階の事務所も募集中」（別の区画の案内）の3件は、事務所スペース付きではないので外しています。

図面だけに事務所がある物件は数えていないため、実際はこの数より多い可能性があります。

府県別の件数

府県	掲載件数	うち事務所付き
大阪府	96件	11件
兵庫県	19件	2件
奈良県	11件	1件
京都府	7件	3件
和歌山県	6件	1件
滋賀県	1件	1件
合計	140件	19件

大阪府では96件中11件で、およそ9件に1件です。大阪府内の11件は、大阪市内が5件、堺市が3件、寝屋川市・吹田市・貝塚市が1件ずつでした。19件の建物は2階建て以上が13件、平屋が6件です。

事務所付き倉庫の賃料相場｜坪単価は事務所なしより約16%高い

同じ140件で、事務所付きの19件とそれ以外の121件を比べました。金額はすべて募集賃料で、実際に成約した賃料ではありません。坪単価は「月額賃料÷建物の坪数」で計算しています。事務所付きの物件は、事務所部分の床も坪数に入っています。

区分	件数	坪単価の中央値（月額）	月額賃料の中央値	広さの中央値
事務所付き（全体）	19件	6,417円	56.1万円	約70坪
それ以外（全体）	121件	5,528円	27.5万円	約62坪
事務所付き（大阪府）	11件	6,992円	56.1万円	約64坪
それ以外（大阪府）	85件	6,053円	30万円	約50坪

全体でも大阪府内でも、事務所付きの坪単価は約16%高いという結果でした。中央値は、安い順に並べて真ん中に来る値です。月額の中央値は事務所付きが約2倍ですが、これは事務所付きに広い物件が多いためで、事務所が付くだけで賃料が倍になるわけではありません。

広さをそろえて比べると

倉庫は狭いほど坪単価が高くなります。広さの影響を外すため、140件を広さで分けて比べました。

建物の広さ	事務所付き	それ以外
50坪未満	6件・6,905円	53件・6,471円
50〜100坪	4件・4,431円	27件・3,817円
100〜300坪	6件・6,805円	20件・4,430円
300坪以上	3件・4,240円	21件・4,097円

どの広さでも事務所付きのほうが高めで、100〜300坪では差が大きく出ました。ただし事務所付きは各3〜6件と少なく、1件で値が動きます。「事務所付きは1〜2割高めのことが多い」くらいの目安として見てください。地域別・広さ別の貸倉庫全体の相場は貸倉庫の値段と相場で詳しく紹介しています。

倉庫と事務所を別々に借りると、敷金や仲介手数料も2回かかります。坪単価が少し高くても、総額では事務所付きのほうが安く済むことがあります。

倉庫兼事務所を借りる前に確認する用途地域と建物の用途

倉庫と事務所を一緒に使うときに見落としやすいのが、法律上の「使ってよい用途」です。土地の用途地域と、建物の届け出上の用途の2つを確かめます。

用途地域で事務所と倉庫の扱いが違う

建築基準法48条と別表第二により、用途地域ごとに建てられる建物が決まっています。事務所と、他社の荷物を預かる「倉庫業を営む倉庫」では、扱いが次のように違います。

用途地域	事務所	倉庫業を営む倉庫
第一種・第二種低層住居専用、第一種中高層住居専用	原則不可（住宅を兼ねる小規模なものを除く）	不可
第二種中高層住居専用	2階以下・1,500㎡以下なら可	不可
第一種住居	3,000㎡以下なら可	不可
第二種住居	可	不可
準住居・商業系・工業系	可	可

事務所は多くの用途地域で使えますが、倉庫業を営む倉庫は住居系の地域では準住居地域にならないと建てられません。事務所付き19件では準工業地域が8件で最も多く、第一種・第二種住居地域も4件ありました。住居系の地域で他社の荷物を預かる予定があるなら、必ず先に確認してください。倉庫業の登録については営業倉庫・トランクルームと貸倉庫の違い、業種ごとの用途地域の見方は貸倉庫の選び方で解説しています。

建物の用途は検査済証と登記で確かめる

建築基準法2条2号は、倉庫や工場を「特殊建築物」としています。事務所はこの中に入っていません。建物の用途を変えて、床面積200㎡を超える倉庫などの特殊建築物にする場合は、同法87条により建築確認の手続きが必要です（同法6条1項1号・別表第一）。たとえば事務所として建てた建物の広い部分を倉庫に変えるケースです。借りる側が知らないまま使い方を変えると、後から問題になることがあります。

建物の用途は、次の書類で確かめます。

検査済証：工事の完了検査に合格した建物に交付される書類です（建築基準法7条5項）。確認申請のときの用途も分かります。掲載140件のうち、募集コメントで「検査済証あり」と書いていたのは5件だけでした。
登記事項証明書：建物の「種類」の欄に、倉庫・事務所・工場などと書かれます。不動産登記規則113条2項により、主な用途が2つ以上なら「倉庫・事務所」のように両方を書きます。

事務所付き倉庫で確認する設備｜トイレ・給湯・空調・電気・駐車場

倉庫は、人が一日中いる前提で造られていないことがあります。事務所として使えるかは設備で決まります。

トイレは男女別か、人数に合っているか

事務所衛生基準規則17条は、事業者に「男性用と女性用に区別すること」など、便所の設け方を定めています。ただし同規則17条の2により、同時に働く人が常時10人以内なら、男女で分けない個室のトイレ1つで足ります。

掲載物件の設備欄やコメントに「トイレ」の記載があったのは、事務所付きで19件中12件、それ以外では121件中51件でした。記載がなくてもトイレがある物件はありますが、「トイレ共用」の物件もあります。人数が増える予定があるなら、男女別にできるかも含めて確認しましょう。

給湯・空調は残置物かどうかも確認

事務所付き19件のうち、設備欄に「エアコン」「空調」とあったのは3件、「給湯」も3件だけでした。倉庫部分には空調がない物件が多いので、事務所部分だけでも冷暖房が使えるかを見ておきます。事務所衛生基準規則5条3項は、空気調和設備を設けている場合、室温を18度以上28度以下にするよう努めることを求めています。

エアコンが「残置物」（前の借主などが置いていった設備）の物件では、「貸主の性能保証無し」「メンテナンスは借主負担」とされることがあります。壊れたときに誰が直すかを、契約前に決めておきましょう。

電気容量と通信回線

事務所の空調やパソコンに加え、倉庫でフォークリフトの充電や機械を使うと、電気が足りなくなることがあります。動力（三相200V）やキュービクル（高圧の電気を受ける設備）の有無と、インターネット回線を引き込めるかを確かめます。電気容量の考え方は貸倉庫の選び方をご覧ください。

駐車場と天井高

事務所があると、従業員の通勤車や来客の車の置き場が必要になります。駐車場欄が「有」だったのは、事務所付きで19件中15件、それ以外では121件中59件でした。荷物を積み下ろすトラックと、社用車が同時に止められるかも確かめます。

2階建て以上の建物では、倉庫に使う1階の天井高が大事です。掲載物件にも「1F：3.6m〜4.2m／2・3F：2.5〜2.7m」と、階によって高さが大きく違う物件がありました。パレットを何段積みたいか、フォークリフトが入るかから、必要な高さを決めておきましょう。

消防設備は事務所の使い方でも変わる

消防法17条により、工場や事業場などの建物の関係者は、政令で定める基準に従って消防用設備等を設置し、維持しなければなりません。必要な設備は建物の用途や広さで変わるので、間仕切り工事の前などには所轄の消防署へ相談するのが確実です。倉庫に必要な消防設備は倉庫の消防法の記事で詳しく説明しています。

事務所部分の内装工事と原状回復

事務所部分は、床・壁・照明などに手を入れたくなる場所です。掲載140件の募集コメントや特記事項では、「残置」の記載が14件、「スケルトン」（内装のない状態）が9件、「居抜き」（前の内装や設備が残った状態）が2件、「現状有姿」（今の状態のまま引き渡し）が4件ありました。

民法621条により、借主は、借りた後に生じた損傷を契約が終わったときに原状に戻す義務を負います。ただし、通常の使い方による傷みと経年変化は除かれます。言い換えると、自分で行った内装工事や間仕切りは、原則として退去時に撤去することになります。

工事の承諾：間仕切り・床・電気工事などは、事前に貸主の承諾を書面でもらう
原状の記録：入居時の状態を写真と図面で残しておく。居抜き物件では、どこまでが「元の状態」かを決めておく
退去時の範囲：自分で付けた内装を残してよいか、撤去が必要かを契約書に書いてもらう

倉庫・事務所の賃貸契約と消費税

事務所付き倉庫の賃料には、原則として消費税がかかります。住まいの賃料に消費税がかからないので、意外に思う方もいます。

建物の貸付けは課税、住宅の貸付けだけが非課税

消費税法4条により、事業者が国内で行う資産の譲渡や貸付けには消費税がかかります。同法6条と別表第二で非課税とされるのは、土地の貸付けや、「人の居住の用に供する」ことが契約で明らかな住宅の貸付けなどに限られます。倉庫や事務所の貸付けはこれに当たらないので、課税されます。税率は消費税と地方消費税を合わせて10%です（国税庁タックスアンサーNo.6303）。

たとえば税抜で月30万円の物件なら、消費税は月3万円で、支払いは33万円になります。募集賃料が税込か税別かは、見積もりの段階で確かめましょう。なお「住居付き」の倉庫では、住居部分を住まいとして使う契約なら、その部分は非課税になりえます。

貸主のインボイス登録を確認する

借りる側が消費税の課税事業者なら、払った賃料の消費税を仕入税額控除できます。国税庁によると、インボイス制度の下では、一定の事項を記載した帳簿と適格請求書（インボイス）等の保存が仕入税額控除の要件です。貸主が登録していない（免税事業者など）場合は、経過措置の期間を除き、控除できません。

掲載140件では、インボイスの欄が「可」が26件、「不可」が3件で、残りの111件は記載がありませんでした。記載のない物件は、申込の前に貸主の登録番号を確認してください。

普通借家か定期借家か

掲載140件のうち130件は普通借家契約、10件は定期借家契約でした。事務所付き19件では、17件が普通借家、2件が定期借家です。定期借家は更新がないため、事務所の住所を長く使いたい会社は注意が必要です。契約の種類・原状回復・保証金の確認点は貸倉庫の選び方にまとめています。

借りた倉庫兼事務所の住所で法人登記できるか

事務所付き倉庫を借りたら、そこを本店にしたいという会社も多いはずです。会社法911条3項3号により、株式会社は「本店及び支店の所在場所」を登記します。借りた建物を本店や支店にすること自体は、法律で禁止されているわけではありません。

ただし、契約で使い方が決められていることがあります。掲載物件にも「倉庫使用のみ」と書かれた物件があり、こうした物件で事務所として使ったり本店登記をしたりすると、契約違反になるおそれがあります。契約前に次の点を貸主へ確認しましょう。

契約書の「使用目的」に、倉庫だけでなく事務所も書かれているか
本店・支店として法人登記してよいか
建物に社名の看板や表札、郵便受けを付けてよいか

事務所付き倉庫の賃貸物件の探し方

次の順で探すと、事務所付きの物件を取りこぼしにくくなります。

物件名を見る：「倉庫兼事務所」「倉庫付事務所」「工場・事務所」のように、名前に事務所と入った物件があります。19件中11件は物件名で分かりました。
募集コメントを読む：「2階事務所」「中二階事務所」「オフィススペース」などの書き方をしています。
図面と階数を見る：2階建てで「1階〜2階」を借りる物件は、上の階が事務所になっていることがあります。

倉庫工場ナビでは、貸倉庫の一覧と貸工場の一覧から全体を見られます。大阪府内なら大阪府の貸倉庫・大阪府の貸工場から市区ごとに絞り込めます。車の置き場が必要なら前面駐車スペース有りの貸倉庫・貸工場、2階に事務所がある物件は2階建倉庫・事務所付の一覧も参考になります。府外では兵庫県の貸倉庫・京都府の貸倉庫もご覧ください。

内見で確かめるチェックリスト

事務所部分の位置（倉庫内・2階・別棟）と、用途地域・検査済証・登記の種類
トイレの数と男女別か、給湯・エアコン、電気容量と回線
駐車台数とトラックの出入り、倉庫部分の天井高と2階への荷物の上げ方
消防設備と、間仕切り工事・原状回復の範囲
賃料が税込か税別か、貸主のインボイス登録
使用目的に事務所が入っているか、法人登記してよいか

倉庫・事務所の賃貸探しは倉庫工場ナビへ

倉庫工場ナビでは、大阪府を中心に関西の貸倉庫・貸工場を掲載しています。事務所付きの物件は全体の1割強と多くないため、見つけたら早めに内見するのがおすすめです。まずは貸倉庫の一覧や大阪府の貸倉庫から、物件名とコメントに「事務所」とある物件を探してみてください。

希望に合う物件が見つからない場合は、物件リクエストで地域・倉庫部分の広さ・事務所の人数・駐車台数・予算をお知らせください。ネットに公開していない物件の個別紹介や条件交渉、最短当日の候補リストのご用意、内見の手配・同行、比較表・社内稟議用資料の作成（無料）も承ります。オンライン面談や来社での打ち合わせもできますので、お問い合わせからご相談ください。

株式会社GEEZ（〒530-0047 大阪市北区西天満4丁目12-2 オオシマビル6階／宅地建物取引業大阪府知事(2)第62068号）
TEL 06-7777-4333（営業時間10:00〜18:00・水曜日と日曜日は定休）

出典：データは倉庫工場ナビに掲載中の貸倉庫・貸工場・貸作業所140件（2026年11月14日時点。大阪府全域と大阪市北区西天満から約60km圏、賃料は大阪市内5万円以上・それ以外10万円以上、5坪未満の貸倉庫は除く）を集計。金額はすべて募集賃料で、坪単価は月額賃料÷建物の坪数。「事務所付き」は物件名・募集コメントに「事務所」「オフィス」とある物件を1件ずつ読んで判断したもの。設備・駐車場・インボイス・契約の種類は募集時の各項目、検査済証・残置などは募集コメントの記載から数えたもの。法令：e-Gov法令検索「建築基準法」2条・6条・7条・48条・87条・別表第一・別表第二、「不動産登記規則」113条、「事務所衛生基準規則」5条・17条・17条の2、「消防法」17条、「民法」621条、「消費税法」4条・6条・別表第二、「会社法」911条。国税庁：タックスアンサーNo.6201「非課税となる取引」、No.6303「消費税および地方消費税の税率」、No.6498「適格請求書等保存方式（インボイス制度）」。

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