貸工場の探し方｜大阪の相場・用途地域・電気容量の確認点

2026年11月14日

貸工場は貸倉庫より物件の数が少なく、しかも「借りたけれど機械が置けない」「その地域では使えない作業だった」といった失敗が起きやすい物件です。

倉庫工場ナビに掲載中の貸工場31件を集計すると、大阪府内は23件で、坪単価の中央値は月6,260円、月額賃料の中央値は33万円でした。一方で、募集情報に動力（三相200V）の記載があったのは3件、床の耐荷重の記載は0件です。工場に欠かせない条件ほど、募集情報だけでは分からないのが実情です。

この記事では、件数と相場、設備、用途地域、騒音・振動の届出、電気、契約、探し方の順に説明します。

大阪の貸工場はどこにある？掲載31件の内訳

集計の対象は、倉庫工場ナビに掲載中の貸工場31件です（2026年11月14日時点。大阪府全域と西天満から約60km圏、賃料は大阪市内5万円以上・それ以外10万円以上）。募集時の種別が「貸工場」の26件と「貸作業所」の5件を合わせています。同じ時点の貸倉庫は109件で、貸工場は貸倉庫の3分の1以下しかありません。

31件のうち23件が大阪府内です。ほかは兵庫県・奈良県が3件ずつ、京都府・和歌山県が1件ずつでした。府内では大阪市7件、北河内（寝屋川・大東・門真）6件、中河内（八尾・東大阪）4件で、堺・泉州3件、南河内2件、北摂1件と続きます。

市区別では寝屋川市の4件が最多で、大阪市西淀川区と八尾市が3件ずつで続きます。町工場の多い東大阪市は、この時点では1件だけでした。東大阪や八尾で探している方は、後で説明する物件リクエストもあわせてご利用ください。

貸工場の相場｜大阪府の坪単価は月6,260円

金額はすべて募集賃料で、実際に成約した賃料ではありません。坪単価は「月額賃料÷建物の坪数」で計算しています。中央値は、安い順に並べて真ん中に来る値です。

範囲	件数	月額賃料の中央値	坪単価の中央値（月額）	広さの中央値
全体	31件	30万円	5,641円	50坪
大阪府	23件	33万円	6,260円	約48坪
（参考）大阪府の貸倉庫	73件	－	6,053円	約51坪

大阪府内では、貸工場の坪単価（6,260円）は貸倉庫（6,053円）とほぼ同じ水準でした。工場だから極端に高い、ということはありません。ただし府内23件の坪単価は約2,100円から約18,800円までと幅が大きく、立地と広さで大きく変わります。府外（兵庫・奈良・京都・和歌山）の8件は件数が少ないため表から外しました。貸倉庫の地域別の相場は貸倉庫の値段と相場で詳しく集計しています。

広さ別の相場｜300坪以上は坪単価が約半分

大阪府内の23件を建物の広さで分けました。件数が少ない区分は参考値です。

建物の広さ	件数	月額賃料の中央値	坪単価の中央値（月額）
30坪未満	3件	11万円	6,471円
30〜50坪	9件	29.7万円	6,303円
50〜100坪	3件	33万円	5,619円
100〜300坪	3件	77万円	5,641円
300坪以上	5件	253万円	3,003円

最も多いのは30〜50坪の9件で、月額の中央値は29.7万円です。小さな町工場や作業場の需要に合う広さが中心といえます。300坪以上になると坪単価は3,003円まで下がりますが、このクラスは2階建て以上の大きな建物が多く、月額は250万円前後になります。

貸工場の設備は募集情報にどこまで書かれているか

31件の募集コメント、設備の欄、特記事項の文字を読み、工場で気になる設備が書かれている物件を数えました。書かれていない＝その設備がない、ではありません。募集する側が書いていないだけのことも多いので、「募集情報からどこまで分かるか」の目安としてご覧ください。

設備・条件	記載のあった件数（31件中）	書かれ方の例
クレーン・ホイスト	5件	「クレーン2t1基」「2.8tホイスト×2基（残置物）」など
動力（三相200V）	3件	「動力あり」「電気：動力（三相200V）」「100v・200v・水道あり」
キュービクル・受電容量	0件	－
天井高・軒高の数字	4件	「天井高6.3m〜軒高2.7m」「軒高5.8m」「天井高及び開口部高さ4m」
床の耐荷重	0件	－
事務所	2件	付属の事務所や事務所棟がある物件

平屋は15件（府内8件）で約半分でした。平屋の物件から探すこともできます。

もうひとつ目立つのが建物の古さです。31件の建築年の中央値は1977年で、17件が1980年以前の建物でした。古い工場では、床や電気の設備も建てたときのままのことがあります。図面や工事の記録が残っていないか、貸主に聞いておきましょう。

クレーンは5件、うち2件は「残置物」

クレーンやホイストの記載があった5件は、大阪市淀川区・大阪市西淀川区・寝屋川市・東大阪市・兵庫県加西市の物件です。このうち2件は「残置物」と書かれ、1件は「保守管理は借主負担」とされていました。残置物は貸主の設備ではないため、故障しても貸主が直すとは限りません。

何トンのクレーンが必要か、3トン以上で必要になる検査、運転の資格などはクレーン付き貸工場の探し方で詳しく解説しています。いま募集中の物件はクレーン付きの物件にまとめています。

床の耐荷重は必ず個別に確認する

「工場床耐荷重」と調べる方は多いのですが、今回の31件で床の耐荷重を書いた物件は1件もありませんでした。置く予定の機械の重さと据え付ける面積、アンカーで固定するかどうかを書き出して貸主に伝え、図面で確認してもらいましょう。床に穴をあけて固定する場合は、退去のときの扱いも決めておく必要があります（後の「契約」の章で説明します）。床荷重の見方は貸倉庫の選び方12のチェックポイントでも解説しています。

用途地域で貸工場の使い方が決まる｜建築基準法48条と別表第二

貸工場選びで最も重いのが用途地域です。建築基準法48条は、13種類の用途地域ごとに、別表第二で建ててよい建物、または建ててはならない建物を定めています。工場についての主な制限は次のとおりです。

用途地域	工場についての主な制限（別表第二）
第一種・第二種低層住居専用、第一種中高層住居専用、田園住居	建ててよい建物の一覧に工場がない（（い）（ろ）（は）（ち）項）
第二種中高層住居専用	工場（政令で定めるものを除く）は不可（（に）項2号）
第一種住居・第二種住居	原動機を使う工場で作業場の床面積の合計が50㎡を超えるものは不可（（へ）項2号。第一種住居も（ほ）項1号で同じ）
準住居	同じく50㎡超は不可（作業場150㎡以下の自動車修理工場を除く）。加えて、金属のプレスなど特定の作業の工場も不可（（と）項2号・3号）
近隣商業・商業	原動機を使う工場で作業場の床面積の合計が150㎡を超えるものは不可（（ぬ）項2号。近隣商業も（り）項1号で同じ）
準工業	危険物の製造や金属の溶融、鍛造機による鍛造など、環境への影響が大きい事業の工場は不可（（る）項1号）
工業・工業専用	工場そのものへの制限はほとんどない（（を）（わ）項）

住居系や商業系の地域では、「原動機（モーター）を使うか」と「作業場の床面積」の2つで判断されるのがポイントです。モーターで動く機械を1台でも使えば「原動機を使用する工場」に当たりうるので、手作業だけの作業場と同じには考えないでください。

準住居地域で禁止される作業の例

別表第二（と）項3号は、準住居地域に建ててはならない工場として、次のような事業を挙げています。第一種・第二種住居地域にも、（ほ）項1号・（へ）項1号を通じて同じ制限がかかります。

原動機を使う金属のプレス（液圧プレスのうち矯正プレスを使うものを除く）やせん断
出力の合計が10kWを超える原動機を使う金属の切削
合成樹脂の射出成形加工、メッキ、原動機を使う印刷
原動機の出力の合計が1.5kWを超える空気圧縮機を使う作業

コンプレッサーの1.5kWは、小型の機種でも超えることがあります。使う機械の銘板に書かれた出力（kW）を一覧にしておくと、役所への相談が早く進みます。金属加工の作業ごとの制限はクレーン付き貸工場の記事の「用途地域」の章でも触れています。

倉庫を工場として使うときも制限がかかる

「倉庫として建てられた建物を借りて、作業場にする」場合も注意が必要です。建築基準法87条2項により、建物の用途を変える場合にも48条（用途地域の制限）が準用されます。倉庫として使えていた建物でも、工場として使えるとは限りません。

掲載中の貸工場は準工業地域が最多

31件のうち用途地域が分かる物件の内訳は、準工業地域13件、工業地域6件、「無指定」4件でした。8件は募集情報に用途地域の記載がありません。大阪府内の23件に限ると、準工業地域12件、工業地域5件です。

用途地域は、募集図面や重要事項説明書のほか、市町村が公開している都市計画図でも確認できます。記載がない物件や「無指定」の物件は、必ず自治体の窓口で確かめてください。今ある建物で予定の作業が認められるかは、建物が建てられた経緯や作業の内容でも変わります。作業内容と機械の出力を伝えて、契約前に市町村の建築指導の窓口に確認するのが確実です。

騒音規制法・振動規制法の特定施設と届出

用途地域の次に確認したいのが、騒音と振動の届出です。騒音規制法と振動規制法は、著しい騒音や振動を出す機械を「特定施設」として政令で定めています（両法とも2条1項）。特定施設を置く工場は、敷地の境界での騒音・振動の基準を守らなければなりません。

主な機械	騒音の特定施設（騒音規制法施行令別表第一）	振動の特定施設（振動規制法施行令別表第一）
機械プレス	呼び加圧能力294kN以上	すべて
液圧プレス（矯正プレスを除く）	すべて	すべて
せん断機	原動機の定格出力3.75kW以上	原動機の定格出力1kW以上
鍛造機	すべて	すべて
空気圧縮機	原動機の定格出力7.5kW以上（環境大臣が指定する低騒音のものを除く）	原動機の定格出力7.5kW以上（環境大臣が指定するものを除く）
合成樹脂用射出成形機	すべて	すべて

表は主なものだけで、このほか切断機（といしを用いるもの）、タンブラーなども騒音の特定施設です。

届出は工事開始の30日前までに市町村へ

届出が必要なのは、都道府県知事や市長が指定した「指定地域」の中です。騒音規制法6条・振動規制法6条により、指定地域で特定施設のない工場に特定施設を置く人は、設置の工事を始める日の30日前までに市町村長に届け出なければなりません。機械を搬入してから慌てないよう、入居日から逆算して準備しましょう。

居抜きの貸工場では、もうひとつ注意があります。両法の11条により、届出をした人から特定施設のすべてを譲り受けたり借り受けたりした人は、届出をした人の地位を引き継ぎ、その日から30日以内に市町村長へ届け出なければなりません。前の借主が残したプレスやコンプレッサーをそのまま使う場合は、承継の届出が要るかを確認してください。

大阪府は条例の「届出施設」と規制基準もある

大阪府では、法律の特定施設とは別に、大阪府生活環境の保全等に関する条例にもとづく「届出施設」があります。大阪府は、法に基づく届出が必要な施設を「特定施設」、府条例に基づく届出が必要な施設を「届出施設」と呼び、法の規制地域に加えて工業専用地域の一部なども規制対象だと案内しています。届出の提出先は、工場の所在する市町村の環境担当課（大阪市は各環境保全監視グループ）です。

大阪府が示す騒音の規制基準（敷地の境界線上）の一部です。

区域の区分	昼間（8時〜18時）	朝・夕（6時〜8時、18時〜21時）	夜間（21時〜翌6時）
第1・2種中高層住居専用、第1・2種住居、準住居、市街化調整区域など	55デシベル	50デシベル	45デシベル
近隣商業、商業、準工業	65デシベル	60デシベル	55デシベル
工業、工業専用の一部	70デシベル	65デシベル	60デシベル

工業地域でも、学校や病院などの周辺では基準が5デシベル厳しくなります。同じ準工業地域でも、夜間は昼間より10デシベル低い基準です。夜間や早朝にも機械を動かす予定なら、内見のときに周りの住宅との距離も見ておきましょう。

貸工場の電気容量｜低圧・高圧と動力の確認

工場の機械は、多くが三相200Vの「動力」で動きます。掲載中の31件で動力の記載があったのは3件だけでしたが、記載がない物件にも動力が来ていることはあります。逆に「動力あり」でも、何kW分まで使えるかは別の話です。

電気の電圧は、電気設備に関する技術基準を定める省令2条で3つに分けられています。交流の場合、600V以下が「低圧」、600Vを超え7,000V以下が「高圧」、7,000Vを超えると「特別高圧」です。高圧で電気を受ける建物には、電圧を下げるためのキュービクル（高圧受電設備）が置かれます。

キュービクルのある工場を借りると、管理の手間も変わります。電気事業法では、低圧で受電する一般の設備以外は「事業用電気工作物」に当たり（38条）、設置する者は保安規程を定めて届け出（42条）、電気主任技術者を選任（43条）しなければなりません。だれが手続をし、点検費用をだれが払うかを契約前に決めておきます。

受電の方式：低圧か高圧か。高圧ならキュービクルの容量（kVA）
動力の契約容量：いま何kW分の契約になっているか。電灯（100V）と動力（200V）は別の契約のことが多い
使う機械の合計：予定の機械の出力（kW）を足し、同時に動かすものを書き出す
増設の可否と費用：容量が足りないとき、工事をしてよいか、費用はだれが持つか、退去時に元に戻すか

いまの契約内容は、電気の検針票などを見せてもらうと早く分かります。キュービクル付きの物件もまとめていますが、今回集計した貸工場31件には「キュービクル」の記載はありませんでした。

貸工場の契約｜原状回復の範囲と設備の撤去

掲載中の31件は、すべて普通借家契約でした。契約期間は2年が18件、3年が11件で、ほかに1年と5年が1件ずつです。普通借家は期間が終わっても更新が前提の契約で、定期借家との違いは貸倉庫の選び方で解説しています。

原状回復は「通常の損耗」を除くのが民法の原則

民法621条は、借主は借りた後に生じた損傷を、契約が終わったときに原状に戻す義務を負うと定めています。ただし、通常の使用で生じた損耗と経年変化は除かれます。また民法622条（599条1項の準用）により、借主は借りた後に取り付けた物を、契約が終わったときに取り外す（収去する）義務を負います。

これは契約で決めなかったときの原則で、事業用では契約書で範囲を広げていることが多くあります。工場でもめやすいのは次の点です。

機械の基礎とアンカー穴：床に穴をあけて固定した跡や、機械用に打った基礎を撤去するか
電気・エア・排気の配管：増設した動力の配線、コンプレッサーの配管、排気ダクトを外すか
床の汚れ：油や切削液の染み、塗装の跡を「通常の損耗」とみるか
残置物：前の借主のクレーンや機械を使った場合、退去時にだれが処分するか

入居の前に床・壁・設備の状態を写真で残しておきましょう。掲載物件にも「建物内設備はすべて残置物扱い」「事業用物件につき、各設備の性能保証はございません」と書かれた物件がありました。

初期費用の目安｜敷金・保証金は約3か月分

31件の敷金と保証金を合わせて賃料の何か月分かを見ると（金額で書かれた物件は月数に直した概算）、中央値は約3か月分でした。6か月分を超える物件も3件あり、いずれも月額99万円以上の大きな工場です。礼金の中央値は1か月分で、礼金なしは7件でした。また21件が保証会社への加入を条件にしています。仲介手数料や保証会社の保証料を含めた初期費用の考え方は貸倉庫の相場の記事もご覧ください。

貸工場の探し方｜問い合わせ前のチェックリスト

貸工場は物件が少ないので、条件を整理してから、地域を広めにとって探すのが近道です。問い合わせの前に、次の項目を書き出しておくと話が早く進みます。

作業の内容：プレス、切削、溶接、射出成形、塗装、組立など、具体的な作業名
機械の一覧：機械ごとの出力（kW）、重さ、据え付ける面積、床に固定するか
作業場の床面積：作業場として使う部分は何㎡か（用途地域の判断に使います）
電気：動力が必要か、合計で何kWを同時に使うか
天井高・クレーン：吊り上げる重さと、必要な高さ
作業時間：夜間や早朝、土日にも機械を動かすか
車両・事務所：出入りする最大の車両、事務所や駐車場の要否

倉庫工場ナビでは、地域と設備から貸工場を絞り込めます。まずは大阪府の貸工場で全体を見てから、市区のページに進んでください。

大阪市：西淀川区・淀川区・生野区・平野区・西成区
北河内：寝屋川市・大東市・門真市
中河内：八尾市・東大阪市
堺・泉州・南河内：堺市西区・和泉市・阪南市・松原市・河内長野市
北摂：豊中市
大阪府外：兵庫県・奈良県・京都府・和歌山県

設備から探す場合は、クレーン付き、平屋、大型車が入れる物件のページが便利です。倉庫も候補にするなら貸倉庫の一覧もご覧ください（作業場にするなら用途地域の確認が必要です）。

大阪の貸工場探しは倉庫工場ナビへ

倉庫工場ナビでは、大阪府を中心に関西の貸工場・貸倉庫を掲載しています。まずは貸工場の一覧や大阪府の貸工場から、坪単価と広さで候補を絞ってみてください。

希望の地域に物件がない場合は、物件リクエストで地域・広さ・予算・作業の内容・必要な電気やクレーンをお知らせください。ネットに公開していない物件の個別紹介や、内見の手配・同行、比較表・社内稟議用資料の作成（無料）も承ります。契約条件や設備の確認はお問い合わせからご相談ください。

株式会社GEEZ（〒530-0047 大阪市北区西天満4丁目12-2 オオシマビル6階／宅地建物取引業大阪府知事(2)第62068号）
TEL 06-7777-4333（営業時間10:00〜18:00・水曜日と日曜日は定休）

出典：データは倉庫工場ナビに掲載中の貸工場31件（貸作業所5件を含む。2026年11月14日時点。大阪府全域と大阪市北区西天満から約60km圏、賃料は大阪市内5万円以上・それ以外10万円以上）を集計。比較の貸倉庫は同じ条件の大阪府内73件。金額はすべて募集賃料で、坪単価は月額賃料÷建物の坪数。設備・用途地域・契約条件は募集情報（募集コメント・設備欄・特記事項）の記載から数えたもの。法令：e-Gov法令検索「建築基準法」48条・87条・別表第二、「騒音規制法」2条・6条・11条、「騒音規制法施行令」別表第一、「振動規制法」2条・6条・11条、「振動規制法施行令」別表第一、「電気設備に関する技術基準を定める省令」2条、「電気事業法」38条・42条・43条、「民法」599条・621条・622条。自治体：大阪府「工場・事業場の規制について」。

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