貸倉庫の選び方｜契約前に確認する12のチェックポイント

2026年11月6日

「来月までに貸倉庫の候補を出してほしい」と上司に言われたものの、何を基準に選べばよいか分からない。そんな担当者の方は少なくありません。賃料と広さだけ並べた資料では、たいてい「で、ここで本当に大丈夫なの？」と聞き返されます。

結論から言うと、貸倉庫の選び方は12のチェックポイントを契約前に一つずつ埋めることです。立地・広さ・天井高・床荷重といった使い勝手に加えて、用途地域と業種、浸水リスク、契約の種類まで確認すれば、報告の抜けはなくなります。

確認を飛ばしたときの最悪のケースは深刻です。借りたあとで予定していた作業が用途地域の制限でできない、大雨で1階に置いた在庫が水に浸かる、といった事態は、賃料の安さではまったく取り返せません。

避ける方法は、この記事のチェック表をそのまま社内資料に貼り、候補ごとに埋めていくことです。倉庫工場ナビに掲載中の141件を公的データと突き合わせた集計も交えながら、項目ごとに確認の仕方を解説します。

貸倉庫の選び方は12のチェックポイントで漏れを防ぐ

事業用の貸し倉庫は、住まいを探すときと見るべき点がまったく違います。荷物の量や車の大きさ、作業の内容によって、同じ100坪でも使える物件と使えない物件に分かれるからです。

下の表は、候補の物件ごとに埋めていく形にしています。右端の「確認結果」を空欄のまま社内の報告書や稟議書に貼り付けてお使いください。

No.	項目	確認すること	確認の方法
1	立地	主な配送先までの距離、高速道路の出入口までの距離	地図アプリ・物件ページ
2	広さ	延床面積、実際に荷物を置ける有効面積、ヤード（敷地内の空き地）の有無	図面・内見
3	天井高・床荷重・柱間	有効天井高、床が耐えられる重さ、柱と柱の間隔	図面・管理会社への質問
4	搬入口・前面道路	シャッターの幅と高さ、前面道路の幅、大型車が入れるか	内見・現地確認
5	電気容量・空調	キュービクル（高圧受電設備）の有無と容量、空調の有無	重要事項説明書・管理会社
6	用途地域と業種	その用途地域で自社の作業・業種ができるか	自治体の都市計画図・役所の窓口
7	倉庫業法	他社から荷物を預かる営業をするか（するなら登録が必要）	社内の業務内容・運輸局
8	浸水・土砂災害	洪水の浸水想定の深さ、土砂災害警戒区域かどうか	ハザードマップポータルサイト・物件ページ
9	建物の法適合	検査済証があるか	貸主・管理会社への質問
10	契約の種類	普通借家か定期借家か、契約期間、原状回復の範囲	契約書案・重要事項説明書
11	費用の総額	賃料・共益費・保証金・仲介手数料・原状回復費の合計	募集図面・見積もり
12	近隣	住宅との距離、夜間・早朝の作業や車の出入りが問題にならないか	現地確認（昼と夜）

このうち6〜9は、後から自社の努力では変えられない項目です。賃料や広さより先に確認し、ここで合わない物件は候補から外すと検討が早く進みます。

立地は配送先と高速道路の出入口までの距離で見る

貸倉庫の立地は、駅からの近さよりも配送先までの時間で判断します。毎日トラックが出入りする倉庫なら、片道10分の差が人件費と燃料費にそのまま響きます。

倉庫工場ナビに掲載中の141件では、高速道路の出入口までの直線距離の中央値は1.5kmでした。3km以内が112件（約8割）、5km以内が129件（約9割）あります。

つまり、大阪周辺の貸倉庫なら「高速の出入口が近い」こと自体は珍しくありません。比べるべきは、主な配送先の方面に向かう出入口かどうかです。

主な配送先（上位3か所）までの所要時間
配送先の方面に向かう高速道路の出入口までの距離
パート・アルバイトの通勤手段（最寄り駅やバス停からの距離）

人を雇う倉庫では、最寄り駅の利用者数も採用のしやすさに関わります。倉庫工場ナビの物件ページでは、高速道路の出入口と最寄り駅の乗降客数を物件ごとに載せています。

広さは延床面積ではなく有効面積とヤードで見る

募集図面に書かれた面積は、建物全体の延床面積です。事務所やトイレ、階段、柱の周りを除くと、実際に荷物を置ける有効面積はそれより狭くなります。

2階建ての倉庫は、2階に荷物を上げる手段も確認が必要です。荷物用エレベーターや垂直搬送機がなければ、2階は軽い物しか置けない前提で面積を数えます。

もう一つ見落としやすいのがヤードです。トラックを待機させたり、荷物を一時的に仮置きしたりする敷地内の空き地で、ここがないと前の道路で荷さばきをすることになります。

必要な広さは「今の在庫量」ではなく「繁忙期の在庫量＋通路」で見積もるのが基本です。フォークリフトを使うなら通路幅も広く取る必要があります。

天井高・床荷重・柱間で「何をどう積めるか」が決まる

同じ床面積でも、天井が高ければ上に積める分だけ保管量が増えます。貸倉庫の天井高は、梁（はり）や照明の下までの有効天井高で確認してください。

床荷重は、床が1㎡あたりどれだけの重さに耐えられるかを示す数字です。重い資材や機械を置く場合は、必ず貸主か管理会社に数値を確認します。2階以上の床は1階より弱いことが多いので注意が必要です。

柱間（柱と柱の間隔）は、ラックの並べ方と通路の取り方を左右します。柱が多い倉庫は、面積の割にラックが並ばず、フォークリフトも回しにくくなります。

有効天井高：パレットを何段積むか、ラックの高さから逆算する
床荷重：置く物の重さと、フォークリフトの重さも含めて確認する
柱間：ラックの寸法と通路幅を図面に書き込んで確かめる

これらは募集図面に載っていないことも多い項目です。分からない場合は、問い合わせの段階で数値を出してもらいましょう。

搬入口と前面道路は大型車で実際に確かめる

搬入口はシャッターの幅と高さを測ります。フォークリフトや背の高い荷物が通れるか、トラックの荷台の高さと床の高さが合うか（高床式かどうか）も見ておきます。

前面道路の幅が狭いと、大型車が入れない、入れても切り返しができないことがあります。道路が一方通行か、時間帯で通行規制がないかも現地で確認してください。

内見のときは、ふだん使う運送会社の車の大きさを伝えておくと確実です。可能なら、実際の車で出入りを試させてもらうのがいちばん安心です。

電気容量（キュービクル）と空調は後から足すと高くつく

機械を動かす、冷蔵・冷凍の設備を置く、照明を増やす。こうした予定があるなら、電気容量の確認は欠かせません。容量が足りないと、電力会社との契約変更や設備の工事が必要になります。

大きな電力を使う建物には、キュービクル（高圧受電設備）が置かれていることがあります。有無と容量、点検費用を誰が負担するかを確認しておきましょう。

空調も同じです。倉庫は空調なしの物件が多く、夏場の作業環境や、温度に弱い商品の保管に影響します。後から付けると工事費がかかり、退去時の撤去費用まで発生することがあります。

用途地域で、その業種が使えるかが決まる

貸倉庫選びでいちばん重い確認項目が用途地域です。用途地域ごとに建てられる建物の種類が建築基準法で決まっており、住居系の地域では倉庫業や工場の使い方が制限されます。

建築基準法の別表第二では、第二種住居地域に建ててはならない建物として「原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が五十平方メートルを超えるもの」と「倉庫業を営む倉庫」が挙げられています。第一種住居地域も、この（へ）項の第一号から第五号を建ててはならない建物としています。

第一種中高層住居専用地域は、建ててよい建物を一覧で決める方式で、その一覧に倉庫や工場は入っていません。第二種中高層住居専用地域も、倉庫業を営む倉庫と工場（政令で定めるものを除く）を建ててはならない建物としています。

用途地域は、募集図面や重要事項説明書に書かれているほか、各市町村が公開している都市計画図でも確認できます。募集図面の記載だけで判断せず、自治体の情報で裏を取っておくと報告書の根拠になります。

倉庫工場ナビに掲載中の倉庫・工場で用途地域が分かる物件の内訳は、次のとおりです（主なもの）。

用途地域	件数	使い方の目安
準工業地域	34件	倉庫・工場の多くに対応しやすい
第一種住居地域	18件	倉庫業を営む倉庫・原動機を使う作業場50㎡超の工場は不可
工業地域	11件	倉庫・工場向き
無指定	10件	用途地域の指定がない区域。個別に確認が必要
第一種中高層住居専用地域	6件	倉庫・工場は建築できる建物の一覧にない
第二種住居地域	4件	倉庫業を営む倉庫・原動機を使う作業場50㎡超の工場は不可

住居系の用途地域にある倉庫は、自社の荷物を置くだけなら問題なく使えることもあります。ただし建物の建築時の扱いや、加工・組み立てなどの作業内容によって判断が分かれるため、契約前に自治体の建築指導の窓口で確認するのが確実です。

他社の荷物を預かるなら倉庫業法の登録が必要

倉庫業法では、「倉庫業」を「寄託を受けた物品の倉庫における保管…を行う営業」と定めています（第2条第2項）。そして第3条で、倉庫業を営もうとする者は国土交通大臣の登録を受けなければならないとしています。

ポイントは「寄託を受けた」という部分です。自社の商品や資材を自社で保管するだけなら、倉庫業には当たりません。一方で、取引先の荷物を預かって保管料を受け取る事業をするなら、登録が必要です。

登録には倉庫の施設や設備の基準を満たす必要があり、どの建物でもよいわけではありません。さらに前の章のとおり、住居系の用途地域では倉庫業を営む倉庫が建てられないため、物件選びの段階で絞り込みが必要です。

大阪の貸倉庫の約3分の2が浸水想定区域にある

倉庫工場ナビに掲載中の貸倉庫・貸工場141件を国土交通省のハザードマップ等と突き合わせると、洪水の浸水想定区域の中にある物件は91件（65%）でした。大阪周辺の倉庫は、川沿いや低い土地に多いためです。

洪水の浸水想定の深さ	件数
0.5m未満	13件
0.5〜3.0m未満	56件
3.0〜5.0m未満	18件
5.0〜10.0m未満	3件
10〜20m未満	1件
浸水想定区域の外	50件

浸水想定区域にあるというだけで候補から外していくと、選べる物件が3分の1まで減ってしまいます。現実的なのは、深さを確かめたうえで、1階に置く在庫の守り方を決めておくことです。

水に弱い商品や高価な在庫は、ラックの上段や2階に置く
パレットに載せ、床に直接置かない
止水板や土のうを用意し、大雨の予報が出たら移す手順を決めておく
保管する在庫が水害で補償される保険かどうかを確認する

土砂災害警戒区域に入る物件は、141件のうち1件（急傾斜地）だけでした。大阪周辺の貸倉庫では、土砂より洪水のほうがはるかに多くの物件に関わるリスクです。

重ねるハザードマップで浸水の深さを確かめる手順

浸水の深さは、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で誰でも調べられます。その中の「重ねるハザードマップ」は、洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報を地図に重ねて表示できる機能です。

ハザードマップポータルサイトを開き、「重ねるハザードマップ」を選ぶ
物件の住所を入力して地図を移動する
「洪水」を選び、色で表示された浸水の深さを確認する
「土砂災害」も重ねて、警戒区域に入っていないかを見る

市町村が作成したハザードマップは、同じサイトの「わがまちハザードマップ」から探せます。倉庫工場ナビの物件ページにも、浸水想定と土砂災害の該当状況を物件ごとに載せています。

検査済証で建物の法適合を確かめる

建築基準法第7条では、工事が完了したら建築主が検査を申請し、建物と敷地が法令に適合していると認められたときに検査済証が交付されると定めています。つまり検査済証は、完成時に法に合っていたことの証明です。

古い倉庫では、検査済証が見つからない物件もあります。そのような建物は、用途の変更や増築の手続きで苦労することがあるため、予定する使い方に影響しないかを確認しておきましょう。

倉庫業の登録を考えている場合や、建物の一部を事務所や作業場として使う場合は、特に確認が欠かせません。貸主や管理会社に「検査済証はありますか」と聞くだけで分かります。

契約は普通借家か定期借家か、原状回復と保証金を確認

貸倉庫の契約には、更新が前提の普通借家契約と、期間が来たら終わる定期借家契約があります。借地借家法第38条では、期間を定めて書面で契約する場合に限り、「契約の更新がないこととする旨を定めることができる」としています。

同じ条文で、貸主はあらかじめ更新がなく期間の満了で終わることを書面で説明しなければならず、説明がなければ更新がない旨の定めは無効とされています。長く使うつもりなら、定期借家かどうかを最初に確かめてください。

原状回復の範囲も、事業用では契約書の書き方次第で大きく変わります。棚や空調、間仕切りを付けた場合に、退去時にどこまで撤去するのかを契約前にはっきりさせておきます。

保証金は賃料の数か月分が多く、退去時に一部を差し引く「償却」の取り決めがある物件もあります。返ってくる金額がいくらになるかまで計算しておくと、報告書の精度が上がります。

費用は賃料ではなく総額で比べる

倉庫工場ナビに掲載中の貸倉庫114件の坪単価は、中央値で月5,438円です。ただし実際の負担は、賃料に共益費、保証金、仲介手数料、設備の工事費、退去時の原状回復費が加わります。

事業用の賃貸借の仲介手数料は、国土交通省の告示で、貸主・借主の双方から受け取る合計が借賃の1か月分の1.1倍（税込）以内と定められています。

初期費用：保証金（敷金）＋前家賃＋仲介手数料＋設備工事費
毎月の費用：賃料＋共益費＋電気代（キュービクルの点検費を含む）
退去時の費用：原状回復費－返ってくる保証金

上司に出すときは、契約期間全体の総額で並べると比べやすくなります。地域別・広さ別の相場は貸倉庫の値段と相場の記事で詳しくまとめています。

近隣への配慮（騒音・夜間作業）も確認する

周りに住宅がある倉庫では、早朝や夜間のトラックの出入り、フォークリフトの音、アイドリングが苦情につながることがあります。苦情が続くと、作業時間を変えざるを得なくなります。

内見は昼だけでなく、実際に作業する時間帯にも周辺を見ておくと安心です。貸主に、前の借主の使い方や近隣との取り決めがないかも聞いておきましょう。

倉庫工場ナビの物件ページでは、近くの工業地の地価も載せています。周辺に工場や倉庫が多い地域かどうかの目安になります。

上司への報告は「外せない条件→比較→リスクと対策」の順で

チェック表を埋めたら、報告書は3つの段に分けてまとめると伝わりやすくなります。上司が知りたいのは、物件の良し悪しよりも「この判断で問題が起きないか」だからです。

外せない条件：用途地域と業種、倉庫業法の登録の要否、検査済証。ここで合わない物件は除外したと書く
比較：残った候補を、立地・広さ・天井高・搬入口・費用の総額で横に並べる
リスクと対策：浸水の深さと1階の在庫の守り方、契約の種類、近隣への配慮

候補は2〜3件に絞り、第一候補とその理由をはっきり書きます。比べた物件と除外した理由が書いてあれば、「ほかに選択肢はなかったのか」と聞かれても答えられます。

浸水のリスクは、隠さずに数字で書くほうが信頼されます。「想定される浸水の深さは0.5〜3.0m未満。水に弱い商品はラックの上段に置く」のように、リスクと対策を1行で並べておくと、決裁が通りやすくなります。

数字の裏付けが取れていない項目は、「貸主に確認中」と正直に書いておきましょう。床荷重や電気容量のように募集図面に載らない数字は、確認に数日かかることもあるため、早めに問い合わせておくと報告の期限に間に合います。

貸倉庫の選び方に迷ったら倉庫工場ナビにご相談ください

倉庫工場ナビは、大阪を中心に関西の貸倉庫・貸工場を掲載しています。まずは貸倉庫一覧や大阪府の物件から、条件に近い物件を探してみてください。

運営する株式会社GEEZでは、候補物件をこの記事の12項目で整理した比較表や社内稟議用の資料を無料で作成します。条件をお聞きしてから、早ければ当日中に候補の一覧をお送りします。

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TEL 06-7777-4333（営業時間10:00〜18:00・水曜日と日曜日は定休）

出典：データは倉庫工場ナビに掲載中の貸倉庫・貸工場141件（2026年11月6日時点。大阪府全域と西天満から約60km圏）を、国土交通省のハザードマップ等の公的データと突き合わせた集計。高速道路の出入口までの距離は直線距離。坪単価は募集賃料による。用途地域：e-Gov法令検索「建築基準法」第7条・別表第二（は）（に）（ほ）（へ）。倉庫業：e-Gov法令検索「倉庫業法」第2条・第3条。定期借家：e-Gov法令検索「借地借家法」第38条。仲介手数料：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」第四。ハザードマップ：国土交通省「ハザードマップポータルサイト」。

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