資材置き場の固定資産税はいくら？雑種地の評価・税率と相続税評価

2026年11月6日

空いている土地を資材置き場として貸そうと考えたとき、資材置き場の固定資産税がいくらになるのか、家を建てている土地より高くならないか、気になっていませんか。

結論からいうと、固定資産税は登記の地目ではなく土地の現況で評価され、資材置き場は多くの場合「雑種地」として扱われます。建物がないので住宅用地の軽減（課税標準を6分の1・3分の1にする特例）は使えず、税率は標準で1.4%です。

注意したいのは農地です。許可を取らずに畑を資材置き場にすると、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（法人は1億円以下の罰金）の対象になり、原状回復を命じられることもあります。許可を取れば、今度は農地としての安い評価が終わります。

この記事では、地方税法と固定資産評価基準、国税庁の財産評価基本通達の条文をもとに、固定資産税の決まり方、計算例、農地の扱い、相続税評価までを順に整理します。貸す前に、まず自分の土地がどの区分に当たるかを確かめてください。

資材置き場の固定資産税は「現況の地目」で決まる

固定資産税の評価のやり方は、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に書かれています（地方税法388条）。この基準の第1章第1節は、地目の認定について次のように定めています。

「土地の地目の認定に当たつては、当該土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的に僅少の差異の存するときであつても、土地全体としての状況を観察して認定するものとする。」

つまり登記簿の地目が「畑」や「宅地」のままでも、実際に資材置き場として使っていれば、その使い方に合わせて評価されます。登記の地目と、固定資産税の課税上の地目が一致しないことは珍しくありません。

資材置き場の地目はたいてい「雑種地」

登記の地目は、不動産登記規則99条で田、畑、宅地、山林、原野、公衆用道路など23種類に分けられ、その最後に挙がっているのが「雑種地」です。固定資産評価基準も、田・畑・宅地などと並べて雑種地を評価の区分に挙げています。

建物の敷地でも農地でもない資材置き場は、この雑種地として扱われるのが一般的です。国税庁の質疑応答事例「市街化調整区域内にある雑種地の評価」でも、雑種地の評価の説明の中で資材置場が例に挙がっています。

なお、地目が変わったときは、所有者が変更の日から1か月以内に地目変更の登記を申請する義務があります（不動産登記法37条）。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です（同法164条）。

雑種地の評価は売買実例か付近の土地との比較

雑種地の評価方法は、固定資産評価基準の第1章第10節に定められています。ゴルフ場と鉄軌道用地を除く一般の雑種地については、次のとおりです。

「雑種地の売買実例価額から評定する適正な時価によつてその価額を求める方法によるものとする。ただし、市町村内に売買実例価額がない場合においては、土地の位置、利用状況等を考慮し、附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとする。」

周りが宅地なら、宅地の価格を基準に比べて評価される（宅地比準）ことがあり、その場合の評価額は宅地に近い水準になります。実際の評価額は、毎年届く課税明細書か、市町村の固定資産課税台帳で確かめられます。

資材置き場の固定資産税の計算と税率

固定資産税は「課税標準額×税率」で計算します。税率と、あわせてかかる都市計画税の上限は、地方税法で次のように決まっています。

項目	内容	根拠
固定資産税の税率	標準税率1.4%（市町村が条例で定める）	地方税法350条1項
都市計画税の税率	0.3%を超えることができない	地方税法702条の4
都市計画税がかかる区域	原則として市街化区域内の土地・家屋	地方税法702条1項
土地の免税点	同じ市町村内の土地の課税標準額の合計が30万円未満なら課税されない	地方税法351条
納期	4月・7月・12月・2月中で市町村の条例で定める	地方税法362条

都市計画税は市街化区域にある土地が対象なので、市街化調整区域の資材置き場には原則としてかかりません。ただし地方税法702条1項は、特別の事情があれば調整区域の一部にも条例で課税できるとしています。

評価額1,000万円なら税額はいくらか

評価額1,000万円の資材置き場（仮の数字）で、標準税率のまま単純に計算すると次のようになります。

ケース（仮の数字）	課税標準額	税額
固定資産税（評価額そのままで計算）	1,000万円	1,000万円×1.4%＝14万円
固定資産税（課税標準額が評価額の7割の場合）	700万円	700万円×1.4%＝9.8万円
都市計画税（市街化区域で0.3%の場合）	1,000万円	1,000万円×0.3%＝3万円

2つめの行は「負担調整措置」を反映した例です。住宅用地以外の宅地と、宅地に比準して評価された土地は「商業地等」に当たり、令和6〜8年度の固定資産税は課税標準額が評価額の10分の7を上限に抑えられます（地方税法附則17条4号・18条5項）。

実際の税額は、評価額ではなく課税明細書に載っている課税標準額で決まります。税率も市町村によって異なることがあるので、表は目安として見てください。

評価額と地目は課税明細書で確かめる

市町村は、土地の固定資産税を徴収するとき、所在・地番・地目・地積・その年度の価格を書いた「課税明細書」を納税者に交付しなければなりません（地方税法364条3項）。資材置き場として貸す前に、課税上の地目が何になっているかをここで確認できます。

土地の価格は、3年に1度の基準年度の価格がそのまま3年間使われるのが原則です（地方税法341条6号・349条）。ただし地目の変換などの事情があれば、基準年度以外の年でも、似た土地の価格に比準した価格に改められます（349条2項ただし書）。

令和6年度が基準年度だったので、次の評価替えは令和9年度です。農地や宅地を資材置き場に変えた場合は、評価替えを待たずに翌年度から評価が変わることがあると考えておきましょう。

登録された価格に納得できないときは、納税通知書を受け取った日から3か月以内などの期間に、固定資産評価審査委員会へ文書で審査の申出ができます（地方税法432条1項）。納税者は、自分の土地について固定資産課税台帳を閲覧することもできます（同法382条の2）。

住宅用地の特例が使えないので割高に見える

家が建っている土地には、課税標準を大きく下げる特例があります。地方税法349条の3の2は、住宅の敷地を「住宅用地」とし、課税標準を価格の3分の1、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は6分の1にすると定めています。

この特例の対象は「専ら人の居住の用に供する家屋」などの敷地です。住宅のない資材置き場は当てはまらないため、同じ評価額でも税額に大きな差がつきます。

同じ評価額1,000万円の場合（仮の数字）	課税標準	固定資産税（1.4%）
資材置き場（雑種地）	1,000万円	14万円
住宅用地（200㎡超の部分）	約333万円（3分の1）	約4.7万円
小規模住宅用地（200㎡以下）	約167万円（6分の1）	約2.3万円

この表は特例の効き方だけを比べるため、負担調整措置を入れずに計算しています。古家を取り壊して資材置き場にすると、次の1月1日（賦課期日）に住宅がないため特例が外れ、土地の税額が上がる点に注意してください。

農地を資材置き場にすると固定資産税はどう変わるか

田や畑を資材置き場にすることは、農地法の「転用」に当たります。自分で使うなら農地法4条、資材置き場として人に貸すなら賃借権を設定するので5条の許可が必要です。

市街化区域内の農地だけは、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可はいりません（4条1項7号・5条1項6号）。農用地区域内の農地などは、原則として許可できないと定められています（4条6項・5条2項）。

無許可で転用すると、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（農地法64条）、法人には1億円以下の罰金（同法67条）が定められています。都道府県知事等は、工事の停止や原状回復を命じることもできます（同法51条）。

農地の評価が終わると税額が上がる

固定資産評価基準では、農地の評価は区分ごとに大きく違います。転用の許可を受けた時点で、評価の方法が切り替わる点がポイントです。

土地の区分	評価の方法（固定資産評価基準）
一般の田・畑	田畑として利用する場合の売買価格をもとに、0.55の割合を掛けて評価（第1章第2節）
転用許可を受けた田・畑	転用後の類似する土地の価額から、造成費相当額を差し引いて評価（第1章第2節一ただし書）
市街化区域農地	類似する宅地の価額から、造成費相当額を差し引いて評価（第1章第2節の2）
転用後の資材置き場	雑種地として、売買実例価額または付近の土地に比準して評価（第1章第10節）

市街化調整区域の一般の田畑は、もともと宅地の価格とは関係のない水準で評価されています。資材置き場に変えると雑種地として周りの土地と比べて評価されるので、税額が大きく上がる可能性があります。

一方、市街化区域農地はもとから宅地並みに評価されているため、変化は比較的小さくなります。評価は現況で認定されるので、無断で資材を置いた場合でも、農地としての評価が続くとは考えないほうが安全です。

資材置き場の固定資産税は誰が払うか

土地の固定資産税を払うのは、借りて使っている事業者ではなく所有者です。地方税法343条は、固定資産税を「固定資産の所有者」に課し、土地については登記簿などに所有者として登記されている人をいうと定めています。

誰が所有者かを判定する日（賦課期日）は、その年度の初日が属する年の1月1日です（地方税法359条）。年の途中で土地を売っても、その年度の税金は1月1日時点の所有者に課されます。

賃料に固定資産税をどう反映させるか

貸主が負担する固定資産税や都市計画税は、賃料を決めるときに織り込んでおくのが普通の考え方です。賃料の額や、税額が上がったときの見直しの方法は、法律ではなく当事者の契約で決まります。

相場より安すぎる賃料にすると、税金を払ったあとほとんど手元に残らないこともあります。貸す前に、課税明細書で年間の税額を確かめてから賃料を考えましょう。

借主が設置したフェンスや舗装は借主の償却資産になりうる

借りる側にも関係する税金があります。地方税法341条4号の「償却資産」は、土地と家屋以外の事業用の資産をいい、借主が自分で設置したフェンスや舗装などの構築物は、これに当たりえます。

償却資産は、償却資産課税台帳に所有者として登録された人に課税されます（地方税法343条3項）。同じ市町村内の課税標準額の合計が150万円未満なら課税されません（同法351条）。

資材置き場の相続税評価

相続税では、資材置き場は国税庁の財産評価基本通達82の「雑種地の評価」で値段をつけます。原則は次のとおりです。

「その雑種地と状況が類似する付近の土地についてこの通達の定めるところにより評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。」

ただし、国税局長が雑種地の倍率を定めている地域では、固定資産税評価額にその倍率を掛けて評価します（通達82ただし書）。路線価地域なら付近の宅地の路線価から、倍率地域なら固定資産税評価額から出す、と考えると整理しやすくなります。

市街化調整区域の資材置き場について、国税庁の質疑応答事例は、農地の価額を基に評価する場合は農地の価額に造成費相当額を加えて評価するとしています。その場合も、宅地の価額を基に評価した価額を上回らないとされています。

貸している資材置き場は賃借権の分だけ下がる

資材置き場として人に貸している雑種地は、通達86「貸し付けられている雑種地の評価」により、自用地としての価額から賃借権の価額を差し引いて評価します。賃借権の価額は、通達87で次のように決まります。

賃借権の種類	賃借権の価額	差し引く最低額（通達86）
地上権に準ずる賃借権（賃借権の登記がある、権利金などの一時金を受け取った、堅固な構築物の所有が目的など）	自用地価額×法定地上権割合と借地権割合のいずれか低い割合	残存期間5年以下で5%、10年以下で10%、15年以下で15%、15年超で20%
上記以外の賃借権	自用地価額×法定地上権割合の2分の1	上の割合の2分の1

法定地上権割合は相続税法23条で決まっていて、残存期間10年以下は5%、10年超15年以下は10%、15年超20年以下は20%です。登記も権利金もない短期の資材置き場契約は「上記以外」に当たることが多いでしょう。

たとえば自用地としての価額が2,000万円、残り2年の普通の賃貸借（仮の数字）なら、差し引けるのは2,000万円×5%×2分の1＝50万円で、評価額は1,950万円です。貸していても評価はあまり下がらないと覚えておいてください。

借主が自分で土地を造成している場合は、造成していないものとして評価した価額をもとに計算します（通達86の注）。宅地と雑種地を同じ借主にまとめて貸している場合の扱いも、国税庁の質疑応答事例に示されています。