事業用定期借地権とは？期間・公正証書・地代と保証金・中途解約を解説

2026年11月6日

倉庫や店舗を建てたい土地が見つかったのに、地主から「事業用定期借地権なら貸せます」と言われて、手が止まっていませんか。普通の借地と何が違うのか、期間や公正証書の話まで出てくると不安になりますよね。

結論から言うと、事業用定期借地権は「事業用の建物を建てるために、期間を区切って土地を借りる契約」です。期間は10年以上50年未満で、更新はなく、満了したら土地を返します。

知らずに進めると、建物の償却が終わる前に期間が切れ、自費で建物を壊して更地で返すことになりかねません。途中で事業をやめたくなっても、特約がなければ解約できず地代を払い続ける形になります。

避ける方法はシンプルです。建物の使用年数から期間を逆算し、中途解約・撤去・保証金の返し方を公正証書に書き込むこと。この記事では、法律の条文と公証人連合会の説明をもとに、借りる側が押さえる点を順に整理します。

事業用定期借地権とは｜更新のない事業専用の借地

事業用定期借地権は、借地借家法23条に定められた借地権です。専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、期間を区切って土地を借りる仕組みです。

普通の借地権は、期間が来ても建物があれば更新を請求でき、地主が断るには正当の事由が必要です（借地借家法5条・6条）。事業用定期借地権では、この更新・建物の再築による期間延長・建物買取請求がありません。

地主から見れば「期間が来れば確実に土地が戻る」契約です。だからこそ、普通借地では貸さない地主も、事業用定期借地なら貸してくれることがあります。

借りる側から見た長所と注意点

借りる側の長所は、土地を買わずに自社仕様の建物を建てられることです。土地の購入資金を建物や設備に回せるので、立地の良い場所に早く拠点を構えられます。

長所：期間満了で土地が戻るため地主が貸しやすく、借りられる土地の選択肢が広がる
長所：期間を区切るので、事業計画に合わせた拠点づくりができる
注意点：期間満了時は建物を撤去して返すため、解体費を見込む必要がある
注意点：更新がないので、同じ場所で続けるには地主と改めて契約し直す必要がある

同じ場所で事業を続けたい場合は、期間満了の前に地主と再契約を話し合うしかありません。延長を前提にした計画は立てないのが基本です。

居住用の建物は対象外

条文は「居住の用に供するものを除く」と明記しています。日本公証人連合会は、量販店・レストラン・遊技場・ホテルなどは該当し、賃貸マンションや社宅は該当しないと説明しています。

倉庫・工場・物流施設・事務所は、居住用でなければ対象になり得ます。ただし敷地内に社員寮のような住まいを併設する計画なら、その部分が要件に触れないか事前に公証人へ確認してください。

事業用定期借地権の期間は2タイプ

事業用定期借地権の期間は10年以上50年未満で、30年を境に2つのタイプに分かれます。どちらも契約は公正証書が必須です（23条3項）。

項目	23条2項タイプ	23条1項タイプ
存続期間	10年以上30年未満	30年以上50年未満
更新・期間延長・建物買取請求	法律上当然に適用されない	「しない」と特約で定める
契約の方式	公正証書	公正証書

違いは、更新などを排除する方法です。30年未満のタイプは特約がなくても自動的に排除されます。30年以上のタイプは、排除する旨を契約に書き込む必要があります。

30年以上のタイプで特約を書き漏らすと、更新しない前提が崩れます。公証人が条項を確認しますが、借りる側も原案の段階で目を通しておきましょう。

30年未満のタイプでは、存続期間・更新・建物再築に関する3条から8条、建物買取請求の13条、裁判所による再築許可の18条が適用されません（23条2項）。普通借地のルールがまとめて外れると考えると分かりやすいです。

期間は建物の使い道から逆算する

期間を決めるときは「何年その建物で事業をするか」から考えます。建築・解体の期間も契約期間の中に入るため、着工前と撤去後の期間まで含めて年数を見積もるのが安全です。

建築費を借入でまかなうなら、返済期間も並べて確認します。返済が終わる前に契約が終わる計画だと、金融機関の審査でも説明を求められやすくなります。

なお、期間は短すぎても長すぎても使えません。10年未満で設定したい場合は事業用定期借地権にはならず、50年以上なら一般定期借地権（22条）を検討することになります。

普通借地権・一般定期借地権との違い

「定期借地権とは何か」をつかむには、借地権の種類を並べるのが早道です。借地借家法の借地権は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を指します（2条1号）。

種類	根拠	期間	用途	契約の方式
普通借地権	3条ほか	30年以上（更新あり）	制限なし	定めなし
一般定期借地権	22条	50年以上	制限なし	公正証書による等書面
事業用定期借地権	23条	10年以上50年未満	事業用のみ	公正証書
建物譲渡特約付借地権	24条	30年以上経過後に建物を譲渡	制限なし	定めなし

一般定期借地権は書面（電磁的記録も可）で足りますが、事業用定期借地権は公正証書でなければなりません。日本公証人連合会は、公証人に要件を慎重に審査させ、脱法的な濫用を防ぐためだと説明しています。

普通借地権の期間は30年で、契約でこれより長く定めればその期間になります（3条）。更新後は最初が20年、2回目以降は10年です（4条）。地主から見ると、一度貸すと返ってくる時期が読めない契約といえます。

建物譲渡特約付借地権は、30年以上たった時点で建物を地主に相当の対価で譲り、借地権を終わらせる仕組みです。建物を壊さずに引き継げる点が、ほかの定期借地と違います。

事業用定期借地の公正証書｜手順と手数料

公正証書は、全国の公証役場で公証人が作ります。公証業務の相談は無料なので、条件がまとまる前に一度相談しておくと安心です。

作成までの流れ

地主と条件（期間・地代・保証金・用途・中途解約・撤去）を合意する
契約書の原案を作り、公証役場に相談する
本人確認資料をそろえる（法人は代表者の資格証明書または登記事項証明書と、代表者印の印鑑証明書。いずれも発行3か月以内）
公証人が条項を確認し、公正証書を作成する
手数料を支払い、正本・謄本を受け取る

代理人に任せる場合は、契約内容を添付した委任状と本人の印鑑証明書が必要です。白紙の委任状は認められません。

2025年10月1日の公証人法改正で、法務大臣が指定する公証人が作る公正証書は、原則としてPDFの電磁的記録になりました。条件を満たし公証人が相当と認めれば、ウェブ会議で参加する「リモート方式」も使えます。

金銭の支払いを約束する公正証書に「支払わないときは直ちに強制執行に服する」旨の陳述を入れると、裁判を経ずに強制執行できる「執行証書」になります。地主が地代の未払いに備えてこの条項を求めることがあるので、借りる側も意味を理解したうえで合意しましょう。

手数料は「10年分の地代×2」で決まる

手数料は公証人手数料令で決まっています。賃料のような定期の支払いは、全期間の総額が基準ですが、上限は10年分です（13条）。さらに一方の給付だけが金銭の場合は、その2倍が目的の価額になります（11条1号）。

日本公証人連合会も「土地の賃貸借契約のように、期間が30年になる場合でも、10年分の賃料の2倍が目的の価額」と説明しています。仮に月額地代50万円なら、次の計算です。

計算の段階	金額
10年分の地代（50万円×12か月×10年）	6,000万円
目的の価額（×2）	1億2,000万円
手数料（1億円超3億円以下：4万9,000円＋超過5,000万円までごとに1万5,000円）	6万4,000円

このほか証書の枚数による加算などがあります。正確な金額は、原案を持って公証役場で見積もってもらってください。費用を折半するか片方が負担するかも、事前に合意しておきます。

事業用定期借地の地代と保証金の決め方

地代は「土地の価格×利回り＋税金」が出発点

事業用定期借地の地代について、公的機関が公表する相場の統計はありません。そのため「相場は土地価格の◯％」という数字だけで判断するのは危険です。

考え方の土台になるのが、国土交通省の不動産鑑定評価基準にある積算法です。土地の価格（基礎価格）に期待利回りを掛け、固定資産税・都市計画税などの必要諸経費を足して賃料を求めます。

もう一つは、近くの似た土地の賃料と比べる賃貸事例比較法です。地主は前者で「最低いくら欲しいか」を、借りる側は後者で「周辺と比べて高すぎないか」を確かめると、話がかみ合います。

契約後も、税金や地価の変動で地代が不相当になれば、当事者は増減を請求できます（借地借家法11条）。一定期間増額しない特約は有効とされているので、長期の事業計画を立てたい借主は検討する価値があります。

支払時期も決めておきます。民法614条は、宅地の賃料を毎月末に支払うと定めていますが、これは特約がない場合のルールです。前払いか後払いか、月払いか年払いかを契約に書いておけば迷いません。

保証金は「何を担保し、いつ返すか」を書く

民法622条の2は、名目を問わず、賃料などの債務を担保するために預ける金銭を敷金と定めています。保証金という名前でも、この性格なら終了して土地を返したときに、未払い分を差し引いて返還されます。

注意したいのは、土地の返還と保証金の返還の順番です。更地にして引き渡した後に返すのが原則なので、撤去費用がかさむと手元資金が一時的に苦しくなります。返還時期と、償却（返さない部分）の有無を契約に明記してください。

印紙税では、土地賃貸借契約書は第1号文書です。国税庁は、記載金額は返還されない権利金などで、後で返る保証金・敷金や地代は含まないとしています。

事業用定期借地の中途解約はできる？

期間を定めた賃貸借は、解約する権利を契約で残していなければ、期間中に一方的にはやめられません。民法618条は、期間内に解約する権利を留保した場合に限り、解約の申入れを認めています。

留保した場合、土地の賃貸借は申入れから1年で終わるのが民法の定めです（617条1項1号・618条）。実務では、予告期間や違約金を特約で決めておくのが一般的です。

逆に、地主が途中で解約できる特約は、借主に不利な特約を無効とする借地借家法9条との関係で問題になり得ます。条項の有効性は、公証人や弁護士に確認してください。

期間満了時は更地で返すのが基本

事業用定期借地権では、建物買取請求をしない取り決め（23条1項）または適用除外（23条2項）があるため、建物を地主に買い取ってもらうことはできません。期間が来たら、借主が建物を壊して土地を返すのが基本です。

倉庫や工場は解体費が大きくなりがちです。地中の基礎や杭、舗装をどこまで撤去するかで費用が変わるため、撤去範囲と完了の期限を契約に書いておきましょう。

建物以外にも、借主が損傷を与えた部分は原状回復の対象です。民法621条は、通常の使用による損耗と経年変化を除き、借主が損傷を原状に戻す義務を負うと定めています。

解体工事は、満了日の直前ではなく、数か月前から見積もりと段取りを始めるのが現実的です。撤去が終わらないまま期間が切れないよう、スケジュールを逆算しておきましょう。

倉庫・物流施設・資材置場ではどの契約になる？

同じ「土地を借りる」でも、建物を建てるかどうかで適用される法律が変わります。

使い方	主な契約	期間の考え方
土地に倉庫・物流施設を建てる	事業用定期借地権など	10年以上50年未満（事業用定期）
建物を建てない資材置場・駐車場	民法の賃貸借	上限50年（民法604条）
既にある倉庫を借りる	建物の賃貸借	借地借家法の借家の規定

資材置場のように建物を建てない土地の賃貸は、借地借家法の「建物の所有を目的とする」借地権に当たりません。民法の賃貸借となり、存続期間は50年を超えられません（604条）。

期間を定めずに貸し借りした場合は、どちらからでも解約の申入れができ、土地の賃貸借は申入れから1年で終わります（民法617条1項1号）。期間を定めた場合も、更新はできますが、更新から50年を超えられません（604条2項）。

資材置場に後から事務所などを建てたくなったときは要注意です。日本公証人連合会は、臨時設備にとどめるなら一時使用（借地借家法25条）であることを明確にし、通常の建物を認めるなら借地の強行規定が適用されると説明しています。

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