倉庫の固定資産税はいくら？｜計算方法と物置・コンテナの扱い

2026年11月14日

「倉庫を建てたら、固定資産税は毎年いくらかかるのか」「敷地に置いた物置やコンテナにも税金がかかるのか」。倉庫を持つ会社や、これから倉庫を建てる・置く方から、よくいただく質問です。

結論から言うと、倉庫の固定資産税は「課税標準額×1.4%」が基本です。市街化区域にある倉庫には、さらに都市計画税（大阪市は0.3%）がかかります。物置・プレハブ・コンテナは、屋根と壁があり、土地に定着し、使える状態にあれば「家屋」として課税されます。ブロックの上に置いただけの物置は、家屋にならないのが一般的です。

この記事では、課税の要件、物置やコンテナの扱い、評価額の決まり方、敷地と償却資産の税金、計算例、貸倉庫の場合にだれが払うかを、地方税法の条文と市の公開資料にもとづいて説明します。

倉庫の固定資産税の仕組み｜税率1.4%と免税点

固定資産税は、土地・家屋・償却資産（事業用の機械や設備など）の持ち主に、市町村がかける税金です。地方税法341条3号は、家屋を「住家、店舗、工場（発電所及び変電所を含む。）、倉庫その他の建物」と定めています。倉庫ははっきりと課税の対象に挙げられています。

税額は「課税標準額×1.4%」

地方税法350条により、固定資産税の標準税率は1.4%です。大阪市の税率も、税務統計で固定資産税1.4%・都市計画税0.3%（令和7年度）となっています。計算のもとになる「課税標準額」は、家屋の場合、原則として市町村が決めた価格（評価額）です。

だれに：毎年1月1日時点の所有者（地方税法343条・359条）。登記簿や家屋補充課税台帳に所有者として載っている人です。
いつ払う：納期は4月・7月・12月・2月中で、市町村の条例で決めます（同法362条）。
何を見ればよいか：毎年届く納税通知書の課税明細書に、家屋の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・価格が書かれています（同法364条3項）。

年の途中で倉庫を建てた場合、その年の1月1日にはまだ倉庫がないので、課税は翌年度からになります。

免税点は家屋20万円・土地30万円・償却資産150万円

地方税法351条により、課税標準額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合は、固定資産税をかけることができません。これを「免税点」といいます。

注意したいのは、免税点は1つの建物ごとではなく、同じ市町村内で同じ人が持つ家屋の合計で判定することです。条文は「同一の者について当該市町村の区域内におけるその者の所有に係る」家屋の課税標準額で判定すると定めています。小さな物置1つだけなら免税点未満でも、同じ市内に倉庫や事務所も持っていれば、合計で20万円を超えて課税されます。

倉庫が「家屋」として課税される3つの要件

固定資産税の「家屋」は、不動産登記法の「建物」と同じ意味とされています。総務省の資料「固定資産評価のしくみについて（家屋評価）」は、家屋とは「不動産登記法の建物とその意義を同じくするもの」であり、登記簿に登記されるべき建物をいうと説明しています。

その建物の条件は、不動産登記規則111条に書かれています。「屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」です。ここから、次の3つの要件で判定します。

要件	意味	倉庫での見方の例
外気分断性	屋根と周壁などで外の空気から区切られている	屋根があり、三方以上が壁で囲まれているか
土地への定着性	土地に定着している	基礎に固定されているか、長く同じ場所で使うか
用途性	目的の用途に使える状態にある	中に人が入り、物を保管・作業できるか

神戸市も、家屋と認定されるには「3つの要件をすべて満たす必要があります」と案内しています。1つでも欠ければ家屋にはなりません。

物置・プレハブ・コンテナ・テント倉庫の固定資産税

「本格的な倉庫ではないから税金はかからない」と思われがちな物置やコンテナも、3つの要件で判断されます。分かれ目になりやすいのは土地への定着性です。

物置・プレハブはブロック基礎があるかどうか

大阪府箕面市は、地面やコンクリートの上に「単に置いた状態では家屋と認定されません」と案内しています。一方、布コンクリート基礎や束石などで土地に固定され、容易に移動できないなら課税対象です。同市の例は次のとおりです。

課税対象になる例：プレハブ構造の小型ハウスやパネルガレージ（車庫）でも、ブロック基礎を施工したもの
課税対象にならない例：ブロックを寝かせて、その上に置いただけのパネル物置（ブロック基礎を施せば課税対象）
課税対象にならない例：三方を壁で覆われていないカーポート

同市は続けて、家屋と認定されない物置でも「事業用として使用している場合は償却資産に該当し、申告が必要になる場合もあります」としています。会社の敷地に置いた物置は、家屋にならなくても税金と無関係とは言い切れません。

コンテナ倉庫は建築物で、要件を満たせば家屋

コンテナを倉庫として使う場合は、税金の前に建築基準法の問題があります。熊本市は、継続的に使い「随時かつ任意に移動できないコンテナ倉庫等」は建築基準法上の建築物に当たり、確認済証の交付を受けなければ設置できないと案内しています（国土交通省の考え方を引いたものです）。建築確認の手続きは倉庫の建築確認の記事で説明しています。

そのうえで同市は、要件を満たすコンテナ倉庫等は「家屋」として固定資産税・都市計画税が課税されるとしています。注目したいのは定着性の考え方です。アンカーボルトで基礎と接合されたコンテナは、移設しやすいものでも、トランクルームなどとして一定期間使う見込みがあれば定着性があるとみなすとしています。「動かせるから家屋ではない」とは限らないということです。

テント倉庫も同じ3要件で判断される

鉄骨の骨組みを膜（シート）で覆うテント倉庫も、特別なルールがあるわけではなく、同じ3要件で判断されます。屋根と三方以上の壁があり、基礎に固定され、中で保管や作業ができれば、要件に当てはまりやすくなります。判断は市町村ごとの取扱いによるので、設置する前に、所在地の市町村の固定資産税（家屋）の担当に確認するのが確実です。

倉庫の評価額の決まり方｜再建築費と経年減点補正率

倉庫の固定資産税を大きく左右するのが、家屋の評価額です。評価のルールは、地方税法388条にもとづき総務大臣が定める「固定資産評価基準」で決められています。

建築費ではなく「同じものを今建てたらいくらか」

家屋の評価は「再建築価格方式」です。神戸市の説明では、評価する家屋と同じものを、評価の時点にその場所で新築するとした場合に必要な建築費（再建築費評点数）を求め、これに時の経過による減価（経年減点補正率）と評点1点当たりの価額を掛けて評価額を出します。

評価額＝再建築費評点数×経年減点補正率×評点1点当たりの価額

再建築費評点数は、現地調査や建築図面で、屋根・基礎・柱・外部仕上・内部仕上・建築設備などの資材と施工量を確かめて計算します。実際に払った建築費そのものではありません。総務省の資料によると、鉄骨造などの非木造家屋には「工場、倉庫、市場用建物」という用途区分の再建築費評点基準表があります。

古い倉庫ほど評価額は下がり、一定で下げ止まる

経年減点補正率は、総務省の資料で「家屋を通常の維持管理を行うものとした場合において、その年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎として定められて」いると説明されています。非木造家屋は評価基準の別表第13で10種類に分けて定められています。木造住宅の表の例では、年数がたつと0.20で下げ止まります。つまり、古い倉庫でも評価額がゼロになることはありません。

掲載中の貸倉庫は鉄骨造が75%、築40年以上が約6割

参考に、倉庫工場ナビに掲載中の貸倉庫・貸工場・貸作業所140件（2026年11月14日時点。大阪府全域と西天満から約60km圏、5坪以上、賃料は大阪市内5万円以上・それ以外10万円以上）の構造と建築年を集計しました。

項目	件数	割合
鉄骨造	105件	75%
木造	18件	13%
軽量鉄骨造	10件	7%
RC造・SRC造・その他	7件	5%
築40年以上（1986年以前の建築）	85件	61%
築10年未満	15件	11%

建築年の中央値は1983年（築43年ほど）でした。関西の貸倉庫の多くは、経年減点がかなり進んだ鉄骨造の建物です。同じ広さでも、新築の倉庫と古い倉庫では家屋の評価額が大きく違い、その差は持ち主の税負担の差になります。

増築・改築すると評価額は変わる

評価額は原則として3年ごとの基準年度に決まり、その間は据え置かれます。ただし地方税法349条2項により、「家屋の改築又は損壊その他これらに類する特別の事情」があれば、途中の年度でも価格が改められます。倉庫を増築すれば、増えた部分は新たに評価されます。増築に建築確認が要るかどうかは倉庫の建築確認の記事をご覧ください。

倉庫の敷地（土地）の固定資産税｜住宅用地の特例は使えない

倉庫を持つと、建物（家屋）だけでなく敷地の土地にも固定資産税がかかります。ここで差が出るのが「住宅用地の特例」です。

地方税法349条の3の2は、「専ら人の居住の用に供する家屋」などの敷地を住宅用地とし、課税標準を価格の3分の1（200㎡以下の部分は6分の1）にしています。倉庫は人が住む家屋ではないので、倉庫の敷地にはこの特例が使えません。同じ評価額の土地でも、住宅の敷地より税額が高く見えるのはこのためです。

住宅用地以外の宅地は「商業地等」として扱われます。地方税法附則18条5項により、令和6〜8年度は、商業地等の課税標準額は価格の10分の7が上限です。土地の評価や地目の考え方、負担調整のしくみは資材置き場の固定資産税の記事で詳しく説明しています。

都市計画税は市街化区域の土地と家屋に

都市計画税は、地方税法702条により、市街化区域内にある土地と家屋の所有者にかけられます（特別の事情があれば市街化調整区域の一部も条例で対象にできます）。税率は同法702条の4で0.3%を超えることができません。大阪市は0.3%です。市街化調整区域の倉庫には、原則として都市計画税がかかりません。

倉庫のラック・設備は償却資産として申告する

倉庫の固定資産税で見落としやすいのが償却資産です。地方税法341条4号は、償却資産を「土地及び家屋以外の事業の用に供することができる資産」で、減価償却費が法人税法・所得税法の所得計算で損金や必要経費になるものと定めています。

倉庫では、たとえば次のようなものが対象になりえます。大阪府大阪狭山市の申告の手引きに挙げられた例を中心にまとめました。

構築物：敷地のアスファルト舗装、フェンス、屋外看板、門・塀などの外構
機械及び装置・設備：受変電設備（キュービクル）、発電機、冷凍倉庫における冷凍設備
車両及び運搬具：フォークリフト・構内運搬車（自動車税・軽自動車税の対象は除く）
器具・備品：事務机・いす、パソコンなど。減価償却している保管用のラックや棚も、償却資産の定義に当てはまります
家屋にならない物置・コンテナ：事業用なら償却資産になる場合がある

同じ手引きは、建物についた設備のうち家屋と構造上一体になっていないもの、独立した機器の性格が強いもの、特定の生産・業務用のものは、家屋の評価に含めず償却資産として申告するとしています。工場の動力用の電気設備や、冷凍倉庫の冷凍設備がその例です。

申告は毎年1月31日まで

地方税法383条により、償却資産の所有者は、毎年1月1日現在の償却資産について、1月31日までに所在地の市町村長へ申告しなければなりません。正当な理由なく申告しなかった場合、同法386条にもとづき、市町村は条例で10万円以下の過料を定めることができます。

一方、取得価額10万円未満で一度に経費にしたもの、20万円未満で3年間の一括償却をしたものは、申告の対象から外れます（同手引き）。償却資産の免税点は、同じ市町村内の合計で150万円です。

倉庫の固定資産税の計算例

ここでは仮の数字で計算してみます。市街化区域にある鉄骨造の倉庫で、課税明細書の家屋の価格が1,200万円、土地の課税標準額が2,400万円とします。都市計画税の課税標準額も同じと仮定し、税率は大阪市と同じ1.4%・0.3%で計算します。実際の金額は物件ごとに違います。

区分	計算	年額
家屋の固定資産税	1,200万円×1.4%	16.8万円
家屋の都市計画税	1,200万円×0.3%	3.6万円
土地の固定資産税	2,400万円×1.4%	33.6万円
土地の都市計画税	2,400万円×0.3%	7.2万円
合計	－	61.2万円（月あたり約5.1万円）

このほか、ラックや設備などの償却資産が合計150万円以上あれば、その分の固定資産税（課税標準額×1.4%）もかかります。土地の課税標準額は、住宅用地の特例や負担調整の結果、評価額とは違う金額になっていることがあります。計算には評価額ではなく、課税明細書の「課税標準額」を使うのがポイントです。

貸倉庫の固定資産税は誰が払うか｜賃料・勘定科目・火災保険

倉庫を借りている場合、固定資産税を納めるのは原則として貸主です。地方税法343条は、固定資産税を「固定資産の所有者」に課すと定めているからです。建物の固定資産税の納税通知書が借主に届くことはありません。

とはいえ、貸主は土地と建物の固定資産税・都市計画税を、賃料収入の中からまかなっています。税金の負担は、実質的には賃料に含まれていると考えるのが自然です。地域ごとの賃料の水準は貸倉庫の値段と相場でまとめています。

借主が取り付けた設備は借主が申告する

借主にも関係するのが償却資産です。地方税法343条10項により、借主が事業のために取り付け、建物にくっついて貸主の所有になった内装・設備（特定附帯設備）は、取り付けた借主を所有者とみなして課税できます。大阪狭山市の手引きも、賃借人・テナントが施工した内装・造作・建築設備は「設置者である賃借人・テナントが申告しなければなりません」としています。借主が自社で入れたラックやフォークリフト、冷凍設備も借主の償却資産です。

貸倉庫の勘定科目と固定資産税の経費

借主が払う貸倉庫の賃料は、一般に「地代家賃」などの科目で経費にします。貸主の側では、国税庁のタックスアンサーNo.1370が、不動産所得の必要経費の主なものとして、貸付資産に係る固定資産税を挙げています。倉庫を貸している個人の方は、固定資産税を経費に入れられます。

貸し倉庫の火災保険は約6割で借主の加入が条件

税金と一緒によく聞かれるのが保険です。掲載中の貸倉庫・貸工場・貸作業所140件のうち、87件（約6割）は借主の保険加入が条件でした。条件に「借家人賠償責任特約付火災保険」など借家人賠償と明記している物件も19件あります。借主が自分の過失で建物に損害を与えたときに備える保険です。保険料まで書かれた物件では、2年で2万円前後の例がありました。

倉庫の固定資産税で確認したいチェックリスト

倉庫を建てる・置く・借りる前に確認したい点です。

課税明細書を見る：家屋の価格と土地の課税標準額を確かめ、1.4%と0.3%を掛けて年額をつかむ。
市街化区域か調整区域か：市街化区域なら都市計画税もかかる。
物置・コンテナの置き方：基礎に固定すれば家屋になりうる。コンテナ倉庫は建築確認も必要。
免税点は市内の合計：家屋20万円・土地30万円・償却資産150万円は、同じ市町村内で持つものの合計で判定。
償却資産の申告：ラック・フォークリフト・受変電設備・冷凍設備・舗装やフェンスなどを、毎年1月31日までに申告。
増築したとき：増えた部分が評価され、税額が上がる。建築確認の要否も確認。
借りる場合：建物の固定資産税は貸主負担が原則。ただし自社で入れた設備は自社で申告。保険加入の条件も契約前に確認。

家屋や償却資産に当たるかは所在地の市町村が判断します。迷ったら市町村の担当窓口に確認してください。

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出典：データは倉庫工場ナビに掲載中の貸倉庫・貸工場・貸作業所140件（2026年11月14日時点。大阪府全域と大阪市北区西天満から約60km圏、延床5坪以上、賃料は大阪市内5万円以上・それ以外10万円以上）を集計。構造・建築年は募集時の記載、保険の条件は募集条件と募集コメントの記載から数えたもの。法令：e-Gov法令検索「地方税法」341条・343条・349条・349条の3の2・350条・351条・359条・362条・364条・383条・386条・388条・702条・702条の4・附則18条、「不動産登記規則」111条。資料：総務省「固定資産評価のしくみについて（家屋評価）」、神戸市「家屋の評価」、箕面市「車庫や物置にも固定資産税・都市計画税がかかりますか。」、熊本市「コンテナを利用した倉庫等の取扱いについて」、大阪狭山市「固定資産税(償却資産)申告の手引」、大阪市「税務統計税率」、国税庁タックスアンサーNo.1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」。

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